日本的住房信贷

日本不仅地域狭小，而且人口高度集中在东京等大城市。然而，日本经过多年的努力，不仅实现了平均每户拥有1．12套住房，而且在全国4600万套住房中，自有住房约占61．3％，这一比例在发达的资本主义国家中仅次于美国和英国。这种住房状况是如何实现的呢？各种形式的住房贷款对促进日本的住房建设与购置起了极为重要的作用。

日本的住房贷款形式多样，种类繁多，官民并举，相互补充，既有政府系统的住宅金融公库、年金福利事业团、雇用促进事业团、地方住宅公社等，也有民间系统的商业银行、相互银行、信用金库、人寿保险公司以及住宅金融专业公司等，多数资本实力雄厚的大企业为充实福利，笼络人才，对公司内部职工实行低息住房贷款。到目前为止，在住宅贷款中起骨干作用的是住宅金融金库。

住宅金融公库是日本政府为解决十分严重的“住房难”而于1950年设立的金融机构。住宅金融公库初期的主要任务是通过加大对“住宅公团”和“公营公团”的投资，加快建房速度，增加住房数量，以满足国民对住房的紧迫需要。日本经济进入稳定增长阶段之后，住宅金融公库又通过种种优惠措施，扩大住房使用面积，提高住房质量，促进自有住房建设，以满足人们多样化的需要。80年代后期，住宅金融公库又设立了由各界有识人士组成的咨询机构，就21世纪高规格住宅进行概念设计，并制定了21世纪高规格住宅计划目标。当前它的政策重点是，通过贷款规模和贷款利率的调整，促进建造技术水平高、隔热省能性能好、可利用自然能源的、与环境保护相协调的、适合于高龄化时代需要的私人住宅建设。

住宅金融公库的资金来源于每年的财政预算，再作为住宅投资贷给新建、改建或购买住房的申请者。其特点是：一、利率低，法律规定最高不超过5％，现行利率是2．55－4％；二、贷款利率相对固定，便于借贷者制定还款计划，利息计算方式也较独特，用户可根据收入情况的变化选择不同的还款方式；三、还款期限长，一般是20年到30年，也有长达35年的，从而使利用贷款购建自有住房者的家庭生活不至于形成沉重负担。

住宅金融公库对住房贷款的申请人有一系列严格的规定和监督。比如，贷款申请者必须是日本人或享有永居权的外国人；借款人借贷时的年龄不得超过60岁，全部还清贷款时的年龄不超过71岁；购置或改建的住房必须是申请者本人居住和拥有；借贷人每月基本收入必须是每月还款额5倍以上；适用于优惠利率的新建或改建住房的使用面积最小不少于80平方米，最大不超过280平方米；贷款额在房屋售价的80％以内，最多不超过5000万日元，必须有1名连带担保人，或委托担保公司提供担保；住宅金融公库优先享有抵押权等。

由此可见，住宅金融公库或其他金融机构的住宅贷款虽为人们获得自有住宅提供了资金条件，但它也要求个人必须有扎实的资金计划。超过支付能力的贷款建购住房，不仅有可能将自己的一生紧紧拴在债务上，一有不测还有可能鸡飞蛋打。

各类银行的住宅贷款是推进日本住宅建设的另一重要支柱。随着经济高速增长时代的结束，日本产业界对资金的需求日趋衰退，加之日元的升值和银根的放松，导致资金大量过剩。银行为确保新的贷款对象，从70年代起对住宅建设的投资迅速增加。另一方面，在经济泡沫膨胀时期由于地价上涨和建筑费用上扬，住宅建设对贷款的依赖程度进一步加大，银行也乘机加大了跻身住宅市场的步伐，到1997年，银行在住宅金融市场的占有份额已扩大到57．5％，而住宅金融公库等政府系统的金融机构所占的比例下降到42．5％。住宅贷款不仅需求稳定，风险率比向企业贷款低，事后管理也不复杂，而效益却比面向企业的贷款高，因此各类银行不仅都在大力推进住宅贷款业务，而且强烈要求政府放宽限制，引进竞争机制，活跃住宅金融市场。